Ablöse im Kleingarten: So läuft die Wertermittlung beim Pächterwechsel

Von Carsten Buchholz, unabhängiger Versicherungsmakler · Aktualisiert am 1. November 2026 · 8 Minuten Lesezeit

Warum es beim Pächterwechsel überhaupt eine Ablöse gibt

Rechtlich gehören Laube, Wege und Anpflanzungen, die ein Pächter errichtet oder übernommen hat, in aller Regel ihm selbst und nicht dem Verpächter. Der Bundesgerichtshof hat 2013 bestätigt, dass ein Pächter diese Dinge bei Vertragsende grundsätzlich entfernen muss, wenn nichts anderes vereinbart ist (Urteil vom 21.02.2013, III ZR 266/12). Ein komplett geräumter Garten wäre aber für alle Beteiligten unwirtschaftlich: Eine abgerissene Laube ist vernichteter Wert, und der Nachfolger müsste bei null anfangen.

Deshalb ist es in Kleingartenanlagen üblich, dass Laube und Pflanzen stehen bleiben und gegen eine Entschädigung an den neuen Pächter übergehen. Der Bundesverband Deutscher Gartenfreunde (BDG) beschreibt zwei Aufgaben der Wertermittlung: Sie soll die Ablöse sozial verträglich halten, damit ein Garten für alle Einkommensgruppen erreichbar bleibt, und sie soll den ordnungsgemäßen Zustand der Parzelle wiederherstellen. Was nach Pachtvertrag, Gartenordnung oder Gesetz nicht erlaubt ist, muss der scheidende Pächter beseitigen, damit der Nachfolger nicht mit Altlasten startet.

Wie Sie als Neuling an einen Garten kommen, steht im Ratgeber Kleingarten bekommen. Welche laufenden Kosten neben der Ablöse anfallen, erklärt Pacht und Kosten im Kleingarten.

Wer schätzt und nach welchen Regeln

§ 11 Abs. 1 BKleingG verlangt bei bestimmten Kündigungen durch den Verpächter eine angemessene Entschädigung für Anpflanzungen und Anlagen, die im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Dabei sind Bewertungsregeln zu berücksichtigen, die von den Ländern aufgestellt oder von Kleingärtnerorganisationen beschlossen und genehmigt wurden. Diese Richtlinien der Landesverbände werden in der Praxis auch beim normalen Pächterwechsel angewendet, sofern Pachtvertrag oder Gartenordnung sie verbindlich machen.

Zwei Beispiele zeigen, wie das aussieht:

• Baden-Württemberg: Der Verband der Kleingartenvereine Baden-Württemberg hat zusammen mit dem Landwirtschaftsministerium eine neue Richtlinie erarbeitet, gültig ab Januar 2024. Die Schätzung übernimmt ein ausgebildeter Wertermittler, eine Bewertungskommission oder ein Sachverständiger. Wer kein öffentlich bestellter Sachverständiger ist, muss Sachkunde, Eignung und Unparteilichkeit auf andere Weise nachweisen. Das unterschriebene Protokoll gilt dort zwölf Monate.
• Köln: Die Gartenordnung der Stadt Köln und des Kreisverbands Kölner Gartenfreunde schreibt vor, dass bauliche Anlagen beim Pächterwechsel nach den Wertermittlungsrichtlinien des Landesverbands Rheinland bewertet werden. Ein Verkauf über diese Summe hinaus ist dort ausdrücklich verboten.

Welche Richtlinie für Ihren Garten gilt, erfahren Sie beim Vorstand oder im Pachtvertrag. Fragen Sie auch, wer die Schätzung bezahlt. In dem Formularvertrag, über den der BGH 2013 entschied, trug der ausscheidende Pächter die Kosten der Wertermittlung.

Was der Wertermittler bewertet

Die Richtlinien arbeiten mit dem Sachwertverfahren. Ausgangspunkt sind die normalen, fachgerechten Herstellungskosten, eigene Arbeitsstunden zählen dabei in der Regel nicht. Die Beträge in den Tabellen sind Idealwerte für einwandfreie Objekte, der tatsächliche Wert liegt je nach Zustand zwischen null und diesem Idealwert.

Laube, Anbauten und Freisitz

In der baden-württembergischen Richtlinie ergibt sich der Wert der Laube aus einer Kennzahl für die Bauqualität, der Grundfläche und einem jährlich veröffentlichten Bauindex. Davon geht eine Alterswertminderung ab, die je nach Zustand zwischen 2 und 5 Prozent pro Jahr liegt. Angerechnet werden höchstens 24 m² Grundfläche, Dachüberstände zählen nicht mit. Eine gut renovierte Laube kann höher angesetzt werden. Zur zulässigen Größe lesen Sie mehr unter Gartenlaube und 24 m².

Nebenanlagen

Wege, Terrassenflächen, Wasserbecken oder Kompostanlagen werden nach eigenen Richtwerten mit Abschreibungssätzen bewertet, soweit sie zulässig sind.

Pflanzen und Kulturen

Obstbäume, Beerensträucher, Gemüse und Zierpflanzen bekommen Richtwerte. Abzüge gibt es für schlechten Standort, falschen Pflanzabstand, geringe Vitalität und mangelnde Pflege. In Baden-Württemberg werden Rosen, Ziergehölze, Hecken und Nadelgehölze zusammen nur bis 500 Euro berücksichtigt, Stauden und Zwiebelpflanzen bis 300 Euro. Teure Liebhaberpflanzen zählen nur mit dem Wert einer kleingartenüblichen Pflanze.

Gemeinschaftsleistungen

Geld und Arbeit, die ein Pächter für den Bau von Gemeinschaftsanlagen eingebracht hat, können ebenfalls entschädigt werden. Die baden-württembergische Richtlinie schreibt solche Erschließungsanteile über 25 Jahre ab, wenn vertraglich nichts anderes gilt.

Was nicht zählt und was abgezogen wird

Viele Abgebende sind überrascht, wie viel aus der Schätzung herausfällt. Nach der Richtlinie aus Baden-Württemberg werden unter anderem nicht bewertet:

• Einbauten und festes Laubeninventar sowie bewegliches Inventar wie Möbel, Geräte, Partyzelte oder mobile Pools
• Propangas- und Elektroinstallationen
• Bauten und Bauteile, die nicht dem BKleingG, dem Baurecht oder der Gartenordnung entsprechen, etwa unerlaubte Nebengebäude oder überdachte Pergolen
• Markisen und Rollläden, gemauerte Grillanlagen und Zäune innerhalb des Gartens
• Material, das als Sondermüll entsorgt werden muss, zum Beispiel Asbestzement

Noch wichtiger sind die Abzüge: Die Kosten für das Entfernen unzulässiger Anpflanzungen und Anlagen werden von der Bewertungssumme abgezogen, wenn der scheidende Pächter sie nicht selbst beseitigt. Ist der Garten insgesamt verwahrlost, wird die Gesamtsumme angemessen gekürzt. Ein stark verwilderter oder vermüllter Garten kann mit 0 Euro bewertet werden, ebenso ein Garten ganz ohne Obst- und Gemüseanbau.

Verhandeln: Wo es Spielraum gibt und wo nicht

Die geschätzte Summe ist eine Obergrenze. Der neue Pächter darf weniger zahlen, wenn sich beide Seiten einigen, ein höherer Betrag für Laube und Pflanzen ist in vielen Vereinen dagegen unzulässig. Wer die Obergrenze umgeht, etwa mit einem überhöhten Preis für ein paar alte Stühle, verstößt gegen die Vereinsregeln und riskiert Ärger mit dem Vorstand.

Frei verhandelbar ist, was nicht bewertet wird: Möbel, Werkzeug, Rasenmäher, Regentonnen oder Gartenhausinventar. Lehnt der Nachfolger die Übernahme ab, muss der Altpächter die Laube in der Regel geräumt übergeben.

Checkliste für Übernehmende

• Lassen Sie sich das vollständige Wertermittlungsprotokoll zeigen, nicht nur die Endsumme.
• Prüfen Sie, ob das Protokoll noch aktuell ist und zum heutigen Zustand passt.
• Fragen Sie nach Auflagen: Muss etwas zurückgebaut werden, und wer zahlt das?
• Klären Sie Zählerstände für Wasser und Strom sowie offene Umlagen.
• Notieren Sie, welches Inventar Sie zusätzlich übernehmen und zu welchem Preis.

Checkliste für Abgebende

• Kündigen Sie rechtzeitig nach Pachtvertrag und Satzung.
• Beseitigen Sie Unzulässiges vor der Schätzung.
• Halten Sie Belege für Renovierungen bereit, etwa ein neues Dach.
• Fotografieren Sie den Zustand am Tag der Schätzung.

Zahlung, Übergabe und Streitfälle

Wie das Geld fließt, regelt jeder Verein selbst. In manchen Vereinen läuft die Ablöse über die Vereinskasse, damit offene Forderungen des Altpächters, etwa Umlagen oder Rückbaukosten, verrechnet werden können. Wird direkt gezahlt, sollten Sie eine schriftliche Quittung mit Bezug auf das Protokoll verlangen. Ein Übergabeprotokoll mit Schlüsselzahl, Zählerständen und Fotos schützt beide Seiten.

Bei einer Kündigung durch den Verpächter nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 BKleingG wird die Entschädigung nach § 11 Abs. 3 erst fällig, wenn das Pachtverhältnis beendet und der Garten geräumt ist.

Wenn man sich nicht einig wird

• Schätzung zu niedrig: Sprechen Sie zuerst mit dem Wertermittler und legen Sie Belege vor. Fragen Sie beim Verband, ob eine Überprüfung oder eine zweite Begehung möglich ist.
• Kein Nachpächter: Der BGH hat eine Vertragsklausel gebilligt, nach der der Altpächter dann entweder weiter Pacht zahlt und den Garten bewirtschaftet oder die Anlagen entfernt. Prüfen Sie Ihren Vertrag auf eine ähnliche Regelung.
• Versteckte Mängel: Feuchte Wände oder ein undichtes Dach sollten im Protokoll stehen. Lassen Sie sich bei der Begehung Zeit und öffnen Sie Schränke und Verkleidungen.

Bei hohen Beträgen oder einer drohenden Räumung kann eine rechtliche Beratung sinnvoll sein. Allgemeine Konflikte im Verein behandelt Rechte und Pflichten als Vereinsmitglied.

Versicherung nach der Übernahme: Neuwert statt Ablöse

Ein häufiger Fehler: Neue Pächter versichern die Laube mit dem Betrag, den sie als Ablöse gezahlt haben. Die Ablöse enthält aber Jahrzehnte an Abschreibung. Brennt die Laube ab, kostet ein vergleichbarer Neubau oft deutlich mehr als der Zeitwert im Protokoll.

Die Kleingartenversicherung auf dieser Seite ersetzt zum Neuwert, ohne Selbstbeteiligung. Die Versicherungssumme sollte deshalb abbilden, was der Wiederaufbau von Laube und Inhalt heute kosten würde. Der Tarif Basic kostet 34,60 Euro im Jahr bis 5.000 Euro Neuwert und deckt Feuer, Blitzschlag, Explosion, Einbruchdiebstahl, Vandalismus nach Einbruch und Glasbruch der Gebäudeverglasung bis 3 m². Bis 10.000 Euro kostet er 47,04 Euro, bis 20.000 Euro 91,78 Euro. Sturm, Hagel und Leitungswasser an der Laube kommen ab Komfort dazu, für den Inhalt erst im Premium. Hochwasser und andere Elementarschäden sind in keinem Tarif versichert.

Wie Sie die Summe sauber schätzen, zeigt Versicherungssumme richtig wählen. Was bei der Übernahme sonst zu tun ist, etwa ob ein alter Vertrag weiterläuft, steht unter Kleingarten übernehmen.

Häufige Fragen

Quellen

• § 11 Bundeskleingartengesetz – Kündigungsentschädigung
• Verband der Kleingartenvereine Baden-Württemberg: Richtlinien für die Wertermittlung, Neufassung 2024 (PDF, Ratsinformationssystem Karlsruhe)
• Bundesverband Deutscher Gartenfreunde: Wertermittlung bei Pächterwechsel (PDF)
• Gartenordnung für Kleingärten der Stadt Köln (gültig ab 01.01.2023)
• Rechtslupe: Pächterwechsel in der Kleingartenanlage (BGH, III ZR 266/12)

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